Diagnostic immobilier : rôle de la copropriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en juillet 2020

Sommaire

Une copropriété a l'obligation de faire effectuer des diagnostics sur les parties communes.

Si ces diagnostics ne sont pas réalisés, les copropriétaires pourraient être civilement responsables pour les préjudices causés à autrui.

Amiante, plomb et diagnostics techniques doivent donc être inscrits au carnet d'entretien, afin de prouver que l'inspection a bien eu lieu.

Diagnostics obligatoires dans une copropriété

Dépistage de l'amiante

Dans une copropriété, il est obligatoire de mettre en place une inspection pour détecter la présence d'amiante :

  • Les immeubles en copropriété dont le permis de construire avait été délivré avant le 1er juillet 1997, ont logiquement déjà effectué un diagnostic de teneur en amiante.
  • En effet, elles avaient eu l'obligation légale de constituer un dossier technique amiante (D.T.A) au plus tard le 31 décembre 2005.
  • Pour les propriétés dont le permis de construire a été délivré après, si l'inspection a eu lieu, elle est normalement inscrite dans le carnet d'entretien de la copropriété.
  • Si ce n'est pas le cas, il est impératif de la faire faire au plus vite.

Dépistage de plomb 

Détecter la présence de plomb est également capital pour une copropriété :

  • Une habitation construite avant le 1 er janvier 1949 doit faire effectuer un constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
  • Les copropriétés ont dû remettre ce rapport au plus tard le 12 août 2008.
  • Une trace de cette inspection figure normalement au carnet d'entretien de la copropriété. Si ce n'est pas le cas, renseignez-vous rapidement pour être certain de ne pas être dans l'illégalité.

Diagnostic technique global

Les règles relatives à ce diagnostic technique global changent au 1er janvier 2017.

Avant 2017 :

Lorsqu'un immeuble de plus de 15 ans est vendu pour être mis en copropriété, le vendeur doit faire établir un diagnostic technique, enquête visant à examiner l'état :

  • des murs ;
  • des huisseries (portes) ;
  • des toits ;
  • des canalisations ;
  • des parties communes et équipements communs :
    • local poubelle ;
    • local vélo, etc.
  • l'état des équipements de sécurité :
    • alarme incendie ;
    • extincteurs ;
    • escaliers de secours, etc.

À partir de 2017 :

  • Le diagnostic technique global est obligatoire pour :
    • la mise en copropriété des immeubles de plus de 10 ans ;
    • les copropriétés faisant l'objet d'une procédure d'insalubrité, lorsque l'administration demande au syndic de produire un DTG.
  • Pour les autres immeubles, un vote doit être organisé par le syndicat des copropriétaires concernant la réalisation ou non de ce diagnostic. La décision doit être prise à la majorité simple.
  • La diagnostic technique global doit comprendre :
    • une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
    • un état de la situation du syndicat des copropriétaires par rapport aux obligations légales et réglementaires ;
    • une analyse des améliorations possibles au niveau de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
    • un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (voire un audit énergétique) ;
    • une évaluation sommaire de la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et de leur coût.

Cette disposition est prévue au sein de l'article L 111-6-2 du Code de la Construction de l'Habitation.

 

Diagnostics non réalisés : quels risques ?

Consulter le carnet d'entretien 

Une copropriété doit avoir un carnet d'entretien :

  • C'est sur lui que sont rapportées toutes les interventions ayant eu lieu au sein de l'immeuble.
  • Il s'agit d'un document officiel, qui comporte également une trace des différents diagnostics devant être effectués. 

Tout candidat à l'acquisition d'un appartement ancien dans une copropriété, peut demander au syndic à consulter le carnet d'entretien.

Absence de diagnostics obligatoires : que se passe-t-il ?

Si un seul de ces diagnostics obligatoires n'a pas été effectué, syndic et copropriétaires sont responsables :

  • En effet, il est du devoir du syndic d'informer les copropriétaires. S'ils n'ont pas été tenus au courant des travaux à effectuer, le syndic est fautif.
  • Inversement, les copropriétaires ont pour devoir de provisionner les travaux, c'est-à-dire de s'assurer que la copropriété dispose de l'argent nécessaire pour les faire effectuer en cas de besoin.

Pour approfondir le sujet :

  • Pour en savoir plus sur la réglementation des travaux au sein d'une copropriété, voir notre page Travaux copropriété.
  • En cas de travaux urgents, sachez que votre syndic a un certain nombre d'obligations.
  • Pour tracer les interventions ayant eu lieu dans l'immeuble, le carnet de copropriété est indispensable. Les copropriétaires et futurs copropriétaires peuvent le consulter à tout instant.

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