Loi Carrez

À jour en Novembre 2017

Écrit par les experts Ooreka
Diagnostic Carrez

Depuis 1997, la loi impose d'effectuer un mesurage pour garantir la surface d'un logement : c'est le certificat Carrez. Comment cela fonctionne-t-il ? Le point sur la question. 

Loi Carrez : principes et règles de calcul

Principes

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Elle porte création de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Ces dispositions imposent au vendeur d'un lot de copropriété la fourniture d'un certificat de mesure spécifique et à sa charge. Ce certificat, appelé certificat loi Carrez, est obligatoire qu'il s'agisse d'une promesse de vente, d'achat ou de l'acte authentique définitif de vente.

Bon à savoir : l'obligation porte aussi bien qu'il s'agisse de la vente d'un lot ou d'une fraction de lot. 

Il est valable à vie, tant que de nouveaux travaux n'ont pas modifié la superficie ou la disposition des lieux.

Bon à savoir : le certificat loi Carrez n'est pas exigé dans le cadre d'une vente de maison individuelle. Il est toutefois fortement recommandé. Il n'est pas non plus nécessaire en cas de mise en location du bien immobilier. 

La superficie loi Carrez : méthode de calcul

Le calcul de la superficie loi Carrez, aussi appelée superficie privative, se fait selon une méthode spécifique. Il faut prendre en compte les éléments suivants :

  • la surface du lot tel qu'il existe ;
  • les placards, combles et greniers (même non aménageables).

Doivent être décomptés de la superficie loi Carrez :

  • garage, cave, terrasse, balcon, emplacement de stationnement, cage d'escalier et gaine ;
  • les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les embrasures de porte et de fenêtre ;
  • toutes les parties dont le plafond est plus bas que 1 m 80 ;
  • les pièces inférieures à 8 m².

Ce calcul est complexe et laisse place à l'interprétation. Seul un professionnel peut garantir son calcul.

La réalisation du certificat

La mesure peut être faite par vous-même ou un expert indépendant de la vente. Généralement les diagnostiqueurs peuvent réaliser ce certificat dans le cadre d'une prestation forfaitaire avec les autres types de diagnostics obligatoires (amiante, DPE, etc.). Le coût en est amoindri.

Exemple : pour un appartement F3, l'ensemble des diagnostics obligatoires coûte entre 300 et 700 €. Le certificat Loi Carrez seul coûte 80 à 150 €.

Superficie loi Carrez : les sanctions

La non-fourniture du certificat loi Carrez ou son inexactitude expose le vendeur du lot à des sanctions.

En cas de défaut de certificat, la nullité de l'acte peut être invoquée par l'acheteur du lot sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette action peut être engagée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

En cas d'erreur commise dans le calcul de la superficie, les solutions sont les suivantes :

  • si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ;
  • si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

À noter : l'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Compte tenu des risques, il est préférable de faire réaliser un mesurage par un professionnel, qui vous délivrera un certificat Loi Carrez.

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