Diagnoctic assainissement, mise en conformité et raccordement collectif

Question détaillée

Question posée le 11/09/2014 par jcpopov

 Bonjour.

Petite question concernant l'assainissement et les eaux usées (même si j'ai un peu peur de connaitre la réponse !!)

J'ai signé un compromis de vente pour une maison en juillet dernier. Je viens de recevoir du notaire un courrier expliquant que suite au contrôle de l'assainissement du terrain par la communauté de communes, la maison est bien raccordée au réseau collectif public mais qu’il n’est pas conforme sur plusieurs points :

Si non, quelles sont les non-conformités ?

- Le regard de branchement d'assainissement n'est pas accessible.

- Il existe des ouvrages de prétraitement (fosse septique, bac à graisses, filtre bactérien) qui sont toujours en service.

A qui incombent les frais de travaux de mise en conformité ?

Renseignements pris auprès du notaire de la vente : ce n’est pas au vendeur car seul la présence du raccordement est nécessaire, la conformité n’est pas de son ressort.

Renseignements pris auprès de la Communauté de communes (pas mal de travaux en prévisions !!) : effectuer un devis par une entreprise du BTP pour partager les frais lors de la signature définitive de l’acte de vente.

Obligations du propriétaire :

Il est impératif que lé regard de branchement d'assainissement soit rendu accessible et ouvrable pour faciliter son contrôle et son entretien.

- Les ouvrages de prétraitement sont à déconnecter et combler : une vidange gratuite pourra être réalisée par la CC au moment des travaux de mise en conformité, sur demande du propriétaire.

Lors de ces travaux, il faudra s'assurer que les ouvrages de prétraitement ne soient pas suivis par un ouvrage complémentaire (de type préfiltre par exemple) et que leurs conduites de sortie soient en état de permettre un bon écoulement direct des eaux usées jusqu'au regard de branchement d'assainissement, si elles devaient être réutilisées.

Recommandations de la CC :

Il serait judicieux de poser un/des regard(s) de visite intermédiaire(s) (cf. schéma) pou permettre un accès en cas de problème (ex : bouchage).

Je viens de relire le compromis de vente, voici le paragraphe concernant l’assainissement :

« Assainissement - Eaux usées - Concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur déclare :

- que l'immeuble est raccordé au réseau collectif d'assainissement public, sans toutefois pouvoir préciser si ce raccordement est effectué de manière directe ou indirecte,

- n'avoir rencontré aucun problème particulier avec cette installation qui, à sa connaissance, ne nécessite aucun entretien,

Il est ici rappelé qu'en vertu des dispositions des articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique, la commune peut procéder au contrôle de la conformité des installations de raccordement privées au réseau public d'assainissement et si nécessaire, ordonner leur mise en conformité voire même procéder d'office et aux frais du propriétaire aux travaux indispensables.

L’acquéreur reconnaît être parfaitement informé de cette législation et vouloir, le cas échéant, faire son affaire personnelle d’une éventuelle non-conformité, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet.

Par ailleurs, l'immeuble étant raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur n'est pas tenu de produire le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique.

En outre, il est précisé que l’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, de façon à ne pas les faire verser sur les fonds voisins et que le règlement sanitaire départemental ou le règlement d’assainissement de la commune peut imposer un système d’écoulement des eaux pluviales distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées.

Les VENDEURS s'engagent à fournir, à leurs frais, pour au plus tard le jour de la réitération des présentes, le rapport de contrôle de l'installation d'assainissement qui sera réalisé par les services de la Communauté de communes. »

Je ne suis pas très doué en texte, mais j’ai bien l’impression que je n’aurai aucun recours. Est-il possible de quand même demander une baisse de prix de vente ?

Merci de votre aide.

Jean-Christian

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3 réponses d'expert

Réponse envoyée le 13/09/2014 par coudoux travaux

Bonsoir,
en effet, c'est bien a l'acquéreur de mettre en conformité son installation dans un délai d'un an après l'achat.
à vous de négocier une remise lors de l'achat qui couvrira tout ou partie des travaux !
cordialement
Coudoux travaux.

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Commentaire posté le 14/09/2014 par JLR Diagnostics

Pas du tout, dans le cadre de l'assainissement collectif aucun texte dit que c'est à l'acheteur. C'est au propriétaire de mettre en conformité dans le délai définit par la commune. L'acheteur peut exiger que ce soit le propriétaire actuel sous peine de casser le compromis si le propriétaire refuse. C'est un élément nouveau qu'il ne connaissait pas au moment de la signature du compromis.
Sinon le notaire peut même garder des fonds sous séquestre pour régler la facture de mise en conformité si elle est faite après la vente.

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Réponse envoyée le 14/09/2014 par coudoux travaux

oui, quand je parlais de l'acquéreur au moment de la vente, alors il devient donc le propriétaire après la vente ...
"C'est un élément nouveau qu'il ne connaissait pas au moment de la signature du compromis." voilà une bonne nouvelle pour jean-christian!
"Sinon le notaire peut même garder des fonds sous séquestre pour régler la facture de mise en conformité si elle est faite après la vente." encore faut il tomber sur un notaire impartiale ...

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Réponse envoyée le 15/09/2014 par JLR Diagnostics

Ce qui pose probléme c'est que la conclusion du diagnostic est erronée, abus du mot non conformité qui perd son sens si on l'emploie à tout va. Un diagnostic n'est pas une conformité des installations

Y at-il un arrété municipal dans la commune du bien qui précise l'objet du diagnostic?

En général selon les arrêtés municipaux l'objet du diagnostic est la lutte contre la pollution qui passe par la lutte contre le déversement des eaux ménagères dans les caniveaux et reseaux d'eaux pluvialves. Et si le reseau d'assainissement est séparatif, seules les eaux usées domestiques peuvent etre déversées dans les canalisations d'eaux usées. Les usagers ont donc l'obligation de veiller à la séparation de leur branchement d'eaux pluviales et d'eaux usées.

L'objectif du diagnostic est donc bien de contrôler si toutes les eaux usées sont collectées et dirigées au réseau public d'assainissement collectif et si les eaux pluviales sont bien dirigées selon le type de reseau et de traitement (réseau unitaire, séparatif ou lagunage, ..) Le diagnostiqueur peut donc déclarer une non conformité sur cette base uniquement. Ce qui ne l''empêche d'enrichir son constat avec des remarques tel que l'absence ou l'inaccessibilité de regard de visite, la présence d'une fosse en service, les canalisations en fibrociment, les fuites d'eau ou la vestusté de la tuyauterie,etc....
Mais ne peut etre amener à conclure une non conformité de l'installation ce n'est pas le but et cela n'a pas de sens si l'installation n'est pas neuve.

Une conformité se déclare à la réception de travaux pas sur une installation ancienne. Les régles de l'art évoluant en permanence une maison qui a dix est forcément non conforme par rapport aux normes et réglementation d'aujourd'hui.

Le diagnostic informe et preconise si besoin mais n'oblige pas à faire des travaux si le regard de visite est absent ou inaccessible ou si la fosse est en service. Fort de l'information l'acheteur en tient compte dans son offre ou demande au vendeur une correction. Cela lui sert à définir son prix.

Par contre une eaux usée non raccordée ou des eaux de pluie qui vont au tout à l'égout quand le réseau est séparatif sont des non-conformités et la commune donnera un délai pour modifier les raccordements. Dans ce cas il y a non conformité donc obligation de travaux.

Dans le cas de la fosse septique en service, ou d'un regard inaccessible les eaux usées finissent toujours au tout à l'égout sans générer de pollution. La commune se moque que vous ayez une fosse septique ou un ou deux ou trois filtres dans le circuit du moment que cela ne génère aucune nuisance ni pollution. Libre à vous de les entretenir ou de les supprimer.

Les régles de branchement actuelles ne se font plus à travers la fosse mais jusqu'en 200X cela était commun et courant. Quant au regard de visite pendant des années (surtout dans les années 70 et 80) le raccordement se faisait en direct au reseau sans regard de contrôle. C'était conforme à l'époque. Ce n'est pas parce que les régles ont changés qu'elles sont rétroactives sinon à chaque fois qu'une règle ou norme de construction change il faudrait refaire toutes les anciennes construction même récentes. Impensable!!!

Tout cela étant expliqué il vous reste à adapter votre offre en fonction des éléments que vous avez pris connaissance depuis la signature du compromis. Faites faire des devis pour discuter avec des chiffres réalistes.

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